8年前南京就有人發(fā)起，因集資難未能成功

2005年，在全國(guó)各地都在嘗試“個(gè)人合作建房”這種模式時(shí)，從事IT培訓(xùn)工作的南京市民邵角也發(fā)起了合作建房，他和一些朋友希望能招募到足夠的人，并通過(guò)合作社的形式集資、找開(kāi)發(fā)商建設(shè)。不過(guò)在經(jīng)過(guò)各種努力后，到目前為止這項(xiàng)事業(yè)還是沒(méi)能成功。

“當(dāng)時(shí)很多地方都在討論這種模式，我們當(dāng)時(shí)也想了很多辦法，但因?yàn)橹虚g操作上的層層障礙，最終還是未能成功?！鄙劢窃诮邮苡浾卟稍L(fǎng)時(shí)說(shuō)道。他表示，主要的阻礙是資金募集和如何拿地的問(wèn)題。以南京目前的地價(jià)水平，要成功運(yùn)作一個(gè)小型房產(chǎn)項(xiàng)目，沒(méi)有過(guò)億的資金恐怕很難，而這么一大筆資金的募集，在現(xiàn)有法規(guī)下還是比較難操作的。如果通過(guò)公司來(lái)募集，由于資金量大，需要參與的準(zhǔn)業(yè)主會(huì)比較多。而依據(jù)相關(guān)法律，有限責(zé)任公司的共同注冊(cè)股東只能有49名，需要涉及隱形股東的問(wèn)題，這在法律上只能通過(guò)協(xié)議解決，容易讓參與人產(chǎn)生不信任感，難以做到操作的透明和公開(kāi)。而50人以上股份制公司注冊(cè)資金要在1000萬(wàn)以上，并需要發(fā)改委批準(zhǔn)，更加困難。

“通過(guò)住房合作社的形式集資開(kāi)發(fā)，這是我們當(dāng)時(shí)就做出的選擇?！鄙劢潜硎?，這種方式可以通過(guò)成立協(xié)會(huì)吸納會(huì)員、繳納會(huì)費(fèi)來(lái)集資，更加容易操作。可是嘗試起來(lái)卻發(fā)現(xiàn)，民間協(xié)會(huì)的成立，涉及的審批流程也相當(dāng)復(fù)雜。而且即便資金問(wèn)題能夠解決，如何能拿到地塊也是問(wèn)題。如果通過(guò)招拍掛形式跟開(kāi)發(fā)房企競(jìng)價(jià)，個(gè)人合作建房的人們顯然過(guò)于勢(shì)單力薄，而且不易統(tǒng)一決策。他坦言，這事在七八年前做不成，現(xiàn)在隨著地價(jià)及建筑成本的大幅上漲，做起來(lái)就更加困難了。而邳州這類(lèi)縣級(jí)市所需資金少，相關(guān)管理等級(jí)也不高，操作起來(lái)可能容易很多。

住房合作社一度盛行，成本比商品房低2-3成

說(shuō)到住房合作社，其實(shí)這并非什么新詞語(yǔ)。南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)管理系主任吳翔華介紹道，早在1998年-2003年期間，我國(guó)北京、上海、煙臺(tái)和南京等許多城市都有這樣的組織。當(dāng)時(shí)南京的組織叫做南京市職工住房合作社，像寧工新寓等許多那個(gè)年代的房產(chǎn)項(xiàng)目都是該組織運(yùn)作建成的。

不過(guò)在2003年以后，由于國(guó)家對(duì)待保障房制度的變化，這類(lèi)組織有些轉(zhuǎn)為商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)，有些則轉(zhuǎn)變成壟斷企事業(yè)單位變相搞福利房的工具，因此這類(lèi)形式后來(lái)就被取消了。吳翔華表示，通過(guò)合作社的形式來(lái)建設(shè)住房，成本確實(shí)要低很多。自己出訂金拿地，并委托有實(shí)力卻又沒(méi)活干的中小開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)代建，以目前的房產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本來(lái)說(shuō)，如果除去銷(xiāo)售、融資及公關(guān)等方面的投入，以及房企對(duì)高額利潤(rùn)的追逐，成本降低2-3成是沒(méi)有問(wèn)題的，如果拿地成本能控制的低些，降低4成也是可能的。目前物價(jià)部門(mén)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)控制規(guī)定在3%以?xún)?nèi)，因此通過(guò)個(gè)人集資的合作社形式建房，管理費(fèi)用控制在3%-5%是完全可行的。

■專(zhuān)家

個(gè)人合作建房能惠及夾心層 政府應(yīng)予以支持

在談?wù)搨€(gè)人合作建房這件事當(dāng)中，邵角不斷表達(dá)著對(duì)相關(guān)法規(guī)限制太多的無(wú)奈。這件事看起來(lái)是利民，法律上也是允許的，但做起來(lái)就是很困難。而目前確實(shí)也只有溫州的趙智強(qiáng)一個(gè)人成功過(guò)。在吳翔華看來(lái)，這項(xiàng)事業(yè)于國(guó)于民都是很有益處的，政府應(yīng)該早日清除其中的障礙，予以支持。

吳翔華表示，在德國(guó)和日本這類(lèi)房屋的建成比例占新建商品房比例最高能達(dá)到40%。因?yàn)樗墙鉀Q社會(huì)夾心層住房難的一種十分便利的途徑。目前我國(guó)大力建設(shè)的保障房針對(duì)的也是社會(huì)最底層的人群?！暗捅?hù)”之上，仍有相當(dāng)一部分群體既買(mǎi)不起商品房，也夠不上買(mǎi)保障房的資格，如果這類(lèi)群體能通過(guò)自己集資的途徑解決住房問(wèn)題，豈不是兩全其美。

目前的問(wèn)題是如何通過(guò)完善相應(yīng)法規(guī)，來(lái)幫助組織運(yùn)作,讓這群人自行解決問(wèn)題？能否舍棄土地財(cái)政上的一點(diǎn)利益，對(duì)這些人進(jìn)行幫助扶持？“同樣的形式，為何十年前就辦得成，而十年后卻辦不成？”吳翔華認(rèn)為，在這個(gè)問(wèn)題上，政府的態(tài)度很關(guān)鍵。完善法規(guī)、建立完整的保障房體系，這都是政府亟待解決的問(wèn)題。（記者張遙）