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廣州二手房成交突然井噴 專(zhuān)家稱(chēng)不代表就此回暖
2010-09-09 15:12:45 來(lái)源：大洋網(wǎng)-廣州日?qǐng)?bào) 何為“盤(pán)客比”？ 在二手樓市，業(yè)主委托中介公司放盤(pán)的盤(pán)源和購(gòu)房的客戶比例，簡(jiǎn)稱(chēng)“盤(pán)客比”。 8月剛剛過(guò)去，廣州市各中介行都錄得不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，有市場(chǎng)人士甚至用“市場(chǎng)突然井噴，成交量大幅回升，部分地區(qū)的樓價(jià)甚至重回上漲通道”來(lái)形容8月份的廣州二手樓市。據(jù)滿堂紅統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣州二手樓市的盤(pán)源與客源比例(盤(pán)客比)達(dá)到1：6，比7月大幅上漲，供求關(guān)系再顯緊張。 不過(guò)，伴隨著盤(pán)源消化而來(lái)的是業(yè)主反價(jià)。興業(yè)地產(chǎn)有關(guān)人士透露，業(yè)主大幅反價(jià)，成交并不容易撮合。滿堂紅廣州公司副總經(jīng)理孔少石表示，廣州樓價(jià)向下的概率較大，業(yè)界不應(yīng)低估政府調(diào)控樓市的決心，8月的數(shù)據(jù)是否就意味著市場(chǎng)回暖，尚不得而知。 本專(zhuān)題文/圖：記者李鳳荷 大市分析 8月“盤(pán)客比”達(dá)到1：6 過(guò)去3年，樓價(jià)最瘋狂的時(shí)候，據(jù)滿堂紅統(tǒng)計(jì)，市場(chǎng)“盤(pán)客比”接近1：11，而樓市最低迷的時(shí)候，盤(pán)客比接近1：4。今年8月“盤(pán)客比”接近1：6，因此樓價(jià)重新向上就不難理解了。 今年以來(lái)，廣州地區(qū)二手樓盤(pán)成交活躍區(qū)域主要集中于天河區(qū)、海珠區(qū)、白云區(qū)及越秀區(qū)。盤(pán)源與客源相比最為懸殊的區(qū)域路段有：天河區(qū)的天河北板塊、東圃板塊；海珠區(qū)的工業(yè)大道板塊、新港西板塊、江南大道南板塊以及赤崗板塊；荔灣區(qū)富力廣場(chǎng)和芳村大道西一帶；白云區(qū)則集中在機(jī)場(chǎng)路板塊、白云大道板塊以及廣州大道北板塊；越秀區(qū)集中在北京路板塊、東風(fēng)東板塊；而番禺區(qū)則以華南板塊及洛溪板塊最明顯。 上述“盤(pán)客比”相對(duì)懸殊的區(qū)域板塊中，一般都是盤(pán)少客多，因此市場(chǎng)成交總量及成交速度都較其他板塊更優(yōu)越，只要符合買(mǎi)家心理價(jià)位的盤(pán)源一推出，約3~7天時(shí)間即可被市場(chǎng)消化。 “盤(pán)客比”較為平衡的區(qū)域一般是一些供需平穩(wěn)的區(qū)域，如員村板塊、天河公園板塊、小北路板塊、淘金路板塊、廣州大道南板塊、南洲路板塊和濱江東板塊。其中濱江東雖然市場(chǎng)需求一直旺盛，但因均價(jià)長(zhǎng)期高于買(mǎi)家心理預(yù)期，所以二手成交活躍度比起周邊區(qū)域始終不顯優(yōu)勢(shì)。 專(zhuān)家點(diǎn)評(píng) 反彈不代表就此回暖 滿堂紅副總經(jīng)理孔少石表示，今年4月份，政府開(kāi)始新一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，市場(chǎng)成交量應(yīng)聲下跌，廣州二手成交量下滑五至六成。雖然成交量大幅減少，但成交價(jià)格一直維持小幅震蕩，成交量從7月開(kāi)始小幅回升。8月開(kāi)始，市場(chǎng)突然井噴，成交量大幅回升，部分地區(qū)的樓價(jià)甚至重回上漲通道。 8月份突然出現(xiàn)的成交反彈，似乎與政府調(diào)控的方向背道而馳，這當(dāng)中的綜合因素很多，如需求面、資金面、客戶的心理預(yù)期等方面，其中值得關(guān)注的一個(gè)因素是“盤(pán)客比”，這個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)反映著供求關(guān)系的變化。 合富置業(yè)中山八分行林小姐介紹，目前中山八一帶最為熱銷(xiāo)的盤(pán)源是富力廣場(chǎng)，兩房南向帶主套的單位受到買(mǎi)家追捧，優(yōu)質(zhì)的盤(pán)源“盤(pán)客比”達(dá)到1：5，因而出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。 政府對(duì)樓市的態(tài)度和政策影響著購(gòu)房者對(duì)樓價(jià)的心理預(yù)期，但供求關(guān)系仍然是決定商品價(jià)格的核心因素。廣州剛性需求的客戶數(shù)量非常龐大，在經(jīng)歷了數(shù)月的觀望，部分客戶終于失去了耐心，重新出手了。不過(guò)業(yè)內(nèi)人士對(duì)前景依然持有謹(jǐn)慎態(tài)度，認(rèn)為業(yè)界不應(yīng)低估政府調(diào)控樓市的決心，市場(chǎng)是否因?yàn)?月的數(shù)據(jù)重新回暖，尚不得而知。若一手樓的定價(jià)在第四季度能稍作讓步，二手樓市還能維持8月的成交氣氛，樓價(jià)降幅越大，成交量會(huì)越活躍。 四大“盤(pán)客比”懸殊板塊 天河北：芳草園全面缺貨 中原地產(chǎn)天河區(qū)高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理蘇新晴表示，商業(yè)氛圍濃厚的天河區(qū)域，以天河北板塊的芳草園和富力天河華庭，以及后天河北板塊的金燕花園、僑源山莊、富力院士庭等二手樓盤(pán)的脫銷(xiāo)情況最為顯著。舊盤(pán)源早被市場(chǎng)消化，新盤(pán)源只是零星入市，買(mǎi)家往往需對(duì)盤(pán)源情況掌握及時(shí)，果斷出手才能淘得心頭好。 滿堂紅金海分店趙瑋介紹，天河北目前盤(pán)源最缺而需求最大的是100萬(wàn)元左右的兩房，比較缺貨的是芳草園1、2期，二手均價(jià)在16000~17000元/m2，一些房產(chǎn)證滿5年的業(yè)主心態(tài)最強(qiáng)硬，不斷反價(jià)。 工業(yè)大道：光大花園價(jià)高貨少 滿堂紅經(jīng)紀(jì)梁先生表示，受到地鐵即將通車(chē)的帶動(dòng)，工業(yè)大道板塊“盤(pán)源少消化快”的現(xiàn)象相當(dāng)明顯。但目前同類(lèi)型素質(zhì)的樓梯樓小區(qū)，工業(yè)大道的二手均價(jià)要比江南西一帶每平方米低3000元左右，例如鳳凰新村二手均價(jià)僅9000元/m2，這也是成交趨旺的原因之一。 該板塊知名大盤(pán)光大花園是中介必爭(zhēng)之地，但缺盤(pán)嚴(yán)重，有些中介持有的盤(pán)源“十指都能數(shù)全”。盤(pán)源價(jià)格也明顯高出區(qū)域成交價(jià)每平方米1000元左右，但買(mǎi)家也開(kāi)始逐步接受這種高價(jià)放出的盤(pán)源。 天河公園：業(yè)主認(rèn)為“未到價(jià)” 天河公園板塊缺盤(pán)比較多的主要集中在東方都會(huì)廣場(chǎng)、東方新世界、東逸花園等，目前不少業(yè)主都因?yàn)槲吹嚼硐雰r(jià)格，不肯放盤(pán)。東方都會(huì)廣場(chǎng)的二手均價(jià)16000~17000元/m2，東方新世界18000~20000元/m2。業(yè)主反價(jià)的現(xiàn)象增加，東方新世界44平方米的單位原來(lái)成交價(jià)多在72萬(wàn)~75萬(wàn)元，現(xiàn)在業(yè)主大多要放80萬(wàn)元，但買(mǎi)家多數(shù)認(rèn)為單價(jià)太高無(wú)法接受。 廣園中：40萬(wàn)小兩房最缺貨 廣園中的二手樓交投活躍，稍為比市場(chǎng)價(jià)筍1萬(wàn)~2萬(wàn)元的盤(pán)源基本上不用一個(gè)星期就能順利出貨。 該板塊首次置業(yè)者集中，都會(huì)找50多平方米、總價(jià)40萬(wàn)元左右的小兩房，這類(lèi)盤(pán)源也是板塊內(nèi)最缺貨的產(chǎn)品。目前放盤(pán)價(jià)都會(huì)高出市場(chǎng)價(jià)1000~2000元/m2左右。 來(lái)源：大洋網(wǎng)-廣州日?qǐng)?bào) 編輯：鄧京荊
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