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11月4日，被外界稱為“迪士尼地塊”的上海川沙新市鎮(zhèn)A08—03地塊，只用了15分鐘就以11.9億元的天價(jià)被廈門國(guó)企——象嶼置業(yè)奪得，264%的溢價(jià)水平超過了之前上海地王趙巷10號(hào)地塊的水平，14024元/平方米的樓面價(jià)更是超過了川沙目前最貴樓盤的銷售價(jià)格。

近期，“地王”現(xiàn)象在北京、廣州、上海、杭州等城市不斷上演，土地價(jià)格被不斷刷新。被籠統(tǒng)冠為“地王”的地塊究竟是怎樣的土地？為什么有些開發(fā)商2007年拍出的“地王”已超過約定動(dòng)工期限，至今仍未動(dòng)工，現(xiàn)在還不斷拍出“新地王”？“地王”頻出的背后，開發(fā)商打著什么算盤？如何節(jié)約集約利用土地，防止土地閑置，盡快形成商品房供應(yīng)量？本報(bào)記者對(duì)這些問題展開了深入調(diào)查。

制造泡沫——

被放大的“地王”效應(yīng)

“地王”信息的釋放，無論真假都真實(shí)地影響著潛在買方的談判心理，會(huì)讓有意購(gòu)買“地王”周邊住宅的買方更加恐慌和擔(dān)憂，不利于正常市場(chǎng)價(jià)格的形成。

但凡地王一出，周邊的開發(fā)商或多或少會(huì)借著地王造勢(shì)，或提價(jià)、或促銷……高價(jià)土地所造成的價(jià)格蔓延效應(yīng)，幾乎在所有城市都有先例。

2007年9月，萬科擊退20余家當(dāng)?shù)亻_發(fā)商，以27.2億元購(gòu)得福州一地塊，創(chuàng)下福州單幅地塊價(jià)格最高紀(jì)錄。據(jù)報(bào)道，當(dāng)天福州多個(gè)樓盤封盤漲價(jià)1000—1300元/平方米。

今年6月，經(jīng)過50輪激烈競(jìng)投，廣州城建地產(chǎn)以3.45億元奪得位于廣州珠江新城海業(yè)路的一塊土地，高出底價(jià)2億多元。這塊僅僅6000多平方米、面積不足一個(gè)足球場(chǎng)大的土地，被媒體冠為“珠江新城新地王”，成為今年珠江新城房?jī)r(jià)上漲的助推器之一。新“地王”剛誕生，已有樓盤迅速推出80多套新房，另有開發(fā)商坦言在“地王”誕生當(dāng)天賣了20多套房，并預(yù)備在第三天漲價(jià)5%，而城建地產(chǎn)在“地王”周邊推出的豪宅銷售也火了起來。

“這是一個(gè)被放大的‘地王’現(xiàn)象。僅用少量保證金拍下這塊地，就能在市場(chǎng)上掀起那么大的風(fēng)浪，多少有些諷刺味道?！敝袊?guó)土地勘察規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松說?！啊赝酢畔⒌尼尫?，無論真假都真實(shí)地影響著潛在買方的談判心理，會(huì)讓有意購(gòu)買‘地王’周邊住宅的買方更加恐慌和擔(dān)憂，不利于正常市場(chǎng)價(jià)格的形成?！?/p>

記者查閱一些“地王”的資料發(fā)現(xiàn)，有些所謂“地王”，單價(jià)并不高，只是面積大、總價(jià)高；有的面積小，單價(jià)稍高、總價(jià)低，和周邊樓盤比，地價(jià)成本并不算高，但是也被一些人蓄意炒作為“地王”。在上半年瘋狂的樓市中，不少開發(fā)商甚至“變相高價(jià)捂盤”，“抱團(tuán)”等待新地王。

“輿論片面夸大了‘地王’現(xiàn)象。”趙松說，“什么才算天價(jià)？按照規(guī)定，一塊土地出讓前必須由規(guī)劃部門給定包括控制紅線、容積率、使用用途等各種條件，從一定意義上講，規(guī)劃決定了地價(jià)。我們看到很多所謂的‘地王’容積率很高，這表明，開發(fā)商可以建設(shè)更多、更高層的房子，均攤到商品房銷售的成本中，樓面價(jià)并不高，有些‘地王’土地用途是商住綜合，不是純居住用地，其價(jià)格與周邊房?jī)r(jià)的對(duì)比沒有意義?！壁w松認(rèn)為，一定要理性認(rèn)識(shí)這個(gè)價(jià)格不是一般的價(jià)格，不應(yīng)該作為老百姓購(gòu)房的合理參照物，別被所謂的“地王”忽悠了。

“在全球經(jīng)濟(jì)尚未好轉(zhuǎn)、國(guó)內(nèi)信貸相對(duì)寬松的背景下，土地交易市場(chǎng)極易成為投機(jī)市場(chǎng)，如果將土地進(jìn)行資本化杠桿運(yùn)作，頻頻制造高價(jià)搶地的現(xiàn)象，泡沫便會(huì)被迅速吹大，對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成傷害?！?中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員楊重光說。

“合法閑置”——

老“地王”大多田園依舊

市場(chǎng)行情看好時(shí)，企業(yè)高價(jià)拿地，得到利潤(rùn)回報(bào)，市場(chǎng)低迷時(shí)，有政府出手相救，企業(yè)并沒有承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的企業(yè)難道只能享受利潤(rùn)，不該承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)嗎？

金地集團(tuán)曾在2007年9月11日拍下廣東一塊24萬多平方米的地，成交價(jià)為15.9億元，成為“地王”。今年8月，我們來到這塊“地王”現(xiàn)場(chǎng)，按照約定動(dòng)工期限，這本應(yīng)是一片繁忙的工地，但記者在這塊原本是水塘的地塊看到，一位老伯正在齊腰深的塘中捕魚，沒有任何動(dòng)工的跡象。

“你們也是來看‘地王’的吧？”在這片水塘打工20多年的趙先生招呼著記者。他說，一年多前，他在電視上看到這個(gè)地方成了“地王”很吃驚，擔(dān)心多年從事的漁業(yè)生活就此中斷。但讓他沒想到的是，至今他仍過著早出晚歸的漁民生活。

為何已超過約定動(dòng)工時(shí)間近一年半而未動(dòng)工？金地集團(tuán)一名工作人員對(duì)此的解釋是“政府方面未能按期交地”。廣州國(guó)土局有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，由于拆遷補(bǔ)償原因，不能按時(shí)把地塊交給企業(yè)。和該地塊同時(shí)期拍出的相鄰的一塊地，則長(zhǎng)滿了荒草和農(nóng)民零散種植的香蕉、玉米。

出讓后的“地王”未能如約開工，廣州不是唯一。從全國(guó)的情況看，這兩年產(chǎn)生的“地王”，大多尚未動(dòng)工開發(fā)，有的連地價(jià)款都未繳清，仍舊一派田園風(fēng)光，而且這些未動(dòng)工的地塊各有“合法”的原因。

人們不能理解，這些土地已拍出去兩年左右，為何還都有合法的未動(dòng)工理由，供出去的土地形成商品房供應(yīng)就那么難？

“天價(jià)交易本身就存在‘天價(jià)’的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)行情看好時(shí)，企業(yè)高價(jià)拿地，得到利潤(rùn)回報(bào)，市場(chǎng)低迷時(shí)，有政府出手相救，企業(yè)并沒有承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的企業(yè)難道只能享受利潤(rùn)，不該承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)嗎？此外，個(gè)別‘天價(jià)’地得主，惡意囤積土地以獲增值的做法，更是直接將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了社會(huì)?！壁w松說。