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嚴(yán)查囤地能否抑制樓市高房價 2009-08-26 08:46
進入2009年下半年，土地市場不斷發(fā)出一些新信號：一邊是“新地王”頻出，一邊是“老地王”長滿雜草；一邊是各地不斷加大土地供應(yīng)力度，一邊是大量閑置土地未被開發(fā)。 針對這一輪土地怪象，8月24日,國土資源部發(fā)布“禁令”：在確保拉動內(nèi)需項目和民生項目的情況下，要加強土地的批后監(jiān)管，防止趁機搭車圈地造成住宅市場供應(yīng)緊張和“地荒”現(xiàn)象。 人們不禁要問：開發(fā)商為何熱衷囤地？圈地會對樓市有哪些危害？嚴(yán)查囤地能否抑制樓市高房價？ “地荒”真相：“批而未用” 在不少開發(fā)商看來，他們之所以不斷囤地，是因為“地荒”。然而，事實真相如何？ 中原地產(chǎn)研究中心8月20日發(fā)布的研究報告稱，40家知名地產(chǎn)商自2003年以來在土地公開市場上獲取的270幅地塊樣本，除去在售和售完的土地，有57％的土地沒有入市。其中，27%的土地還處于待開發(fā)狀態(tài)，30%依然處于規(guī)劃在建。 房地產(chǎn)市場的囤地現(xiàn)象已經(jīng)不是個例。廣州市國土房管局此前通告，該市2007年產(chǎn)生的27塊“地王”僅有7宗動工，20宗的地塊未見動工建設(shè)。 來自上海市規(guī)劃和國土資源管理局的有關(guān)數(shù)據(jù)也印證了這一點：全市目前總共有1077公頃住宅用地處于“批而未用”狀態(tài)。其中相當(dāng)一部分在開發(fā)商手中，涉及70多個房地產(chǎn)項目。相關(guān)負責(zé)人透露，開發(fā)商拿地后不開工，可能跟企業(yè)的經(jīng)營狀況有關(guān)，也不排除他們有“囤地”目的。 今年以來，各地用地量持續(xù)增加。今年1到7月，廣州、武漢、杭州、北京、成都等五個城市住宅用地供應(yīng)量同比大幅增加。北京計劃投入上千億元用于土地儲備，廣州計劃供應(yīng)商品住宅用地250萬平方米，大大超出去年的供應(yīng)量。 國土資源部耕地保護司負責(zé)人表示，今年新增用地同比增加20％。鑒于今后拉動內(nèi)需還將持續(xù)一段時間，因此下半年各地除堅持更加嚴(yán)格的用地審批外，還要開展對已審批用地的核查、監(jiān)管行動，重點查看用地比率、是否存在囤而未建現(xiàn)象。 開發(fā)商囤地：房價沖高的后遺癥？ 事實上，早在2007年，國土資源部就加大了對閑置土地的清理力度，對囤地開發(fā)商進行查處，規(guī)定開發(fā)商不付清全部地價款不得分期發(fā)放土地證。然而，進入2009年，新一輪拿地大戰(zhàn)愈演愈烈。在拿地兇猛又閑而未用的背后，究竟隱藏了哪些奧秘？ 土地出讓的終極目的，是要在兩三年之后，在房地產(chǎn)市場上把房子賣出去。然而，來自國土資源部門的數(shù)據(jù)顯示，從2006年到2008年，全國至少有3．3億平方米已購置土地尚未被開發(fā)，市場存量一直未被消化。 一邊是各地不斷加大土地供應(yīng)力度，一邊是大量閑置土地未被開發(fā)。為何會出現(xiàn)這樣的怪現(xiàn)象？ “如果擔(dān)心下一頓沒有了，房地產(chǎn)商肯定是要囤地的，手里有糧心才不慌?！比A遠地產(chǎn)董事長任志強在近期對2009年下半年樓市新格局進行預(yù)測時公開表示，國土資源部門說增加了不少的供應(yīng)量，但其實大量是經(jīng)濟適用房，現(xiàn)在商品房的供應(yīng)指標(biāo)并不多。 與開發(fā)商的抱怨相對應(yīng)，其利用土地追逐高利潤的心態(tài)日益顯現(xiàn)，土地逐漸變成一些上市房企資本運作的工具——為保持在資本市場價值的提升，公司要不停拿地。越是“地王”，就越容易變成上市房企融資的“題材”，公司儲備有大量土地，便會更加吸引股民購買股票。 究竟是什么原因?qū)е铝硕诘噩F(xiàn)象？房地產(chǎn)專家、上海城市經(jīng)濟學(xué)會高級經(jīng)濟師顧海波分析認為，這種現(xiàn)象是2007年房價沖高時的后遺癥，今年新“地王”的出籠還將在未來制造大規(guī)模閑置土地。據(jù)悉，當(dāng)時的高地價導(dǎo)致地房價格比在38%的高位，遠高于25%的平均水平。 而今，現(xiàn)有的樓市較之2007年并沒有根本改變，加上金融危機背景下保增長目標(biāo)指向和適度寬松的貨幣政策下，一些政府賣地和開發(fā)商圈地具有共生的利益關(guān)系，樓市的開發(fā)動力強勁。 開發(fā)商囤地意在何為？一方面，過高的地價與周邊地區(qū)的房價形成倒掛，造成開發(fā)商土地閑置不敢輕易入市；另一方面，有些大開發(fā)商瘋狂競價，賺取名聲，他們要么再承包給下級開發(fā)商，要么囤積等待合理的市場價格。這兩者勢必加大房價成本，形成更深層次的隱形價格倒掛格局，因而囤積土地炒高房價獲取暴利成為他們的選擇。 遏制囤地：虛高房價能否得到平抑？ 顧海波認為，開發(fā)商這種貪大求全、囫圇囤地而無力消化的現(xiàn)象不符合市場的理性原則，加劇了土地資源緊缺，浪費了資源。更重要的是，通過囤地，開發(fā)商可以根據(jù)市場房價增加或減少商品房的生產(chǎn)，維持高房價、高收益的格局。囤地還加劇了資產(chǎn)泡沫，一旦此鏈條斷裂，可能產(chǎn)生房價下跌，甚至影響到經(jīng)濟運行。 要確保嚴(yán)查囤地落到實處，顯然政府在其中起著關(guān)鍵作用。中國社科院金融研究所專家尹中立坦言：“土地問題的復(fù)雜性決定了開發(fā)商與地方政府之間的關(guān)系微妙。” 此前，北京、上海、廣州等許多城市都出臺了清理閑置土地，盤活存量土地的相關(guān)政策，但多是以整改的方式收場，真正處罰的少，收取土地閑置費或者收回的就更少，政策文件在有些地方成了“一紙空文”。 處理閑置土地，相關(guān)的法律法規(guī)都有，主管部門也是三令五申，為什么仍然得不到解決？中國社科院專家認為，一是有的地方政府與開發(fā)商已經(jīng)形成了利益聯(lián)盟，因而大多對開發(fā)商的所作所為“睜只眼閉只眼”。二是房地產(chǎn)領(lǐng)域腐敗嚴(yán)重。由于錢權(quán)之間的交易，使得一些地方政府明知開發(fā)商在囤地，就是裝做什么都不知道，甚至為開發(fā)商囤地打掩護。 閑置土地形成原因復(fù)雜，無償收回難度相當(dāng)大。相對開發(fā)商當(dāng)初取得這些土地的增值收益來說，被征收的閑置費其實微不足道。一些專家表示，對于土地閑置的明確界定值得引起有關(guān)部門重視。如什么叫土地閑置1年？是從發(fā)土地證，還是從發(fā)開工證算起？挖一個坑算不算閑置？多次改規(guī)劃延遲開工又算不算閑置等。 按照國土資源部嚴(yán)查囤地的最新精神，必須防止借拉動內(nèi)需為名違法圈地和搭車用地，真正堅守18億畝耕地“紅線”，把閑置的、長草的住宅土地變成“長”房子的土地。國土部門人士表示，只要是閑置土地，不論是否“地王”，都必須按照土地管理的有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格處理。 專家建議，為配合嚴(yán)查囤地，必須大力挖潛存量土地，充分利用閑置土地，一是需要加大執(zhí)法力度；二是土地出讓須改為凈地出讓，避免拆遷影響土地實際供應(yīng)；三是要提高規(guī)劃效率；四是打擊囤地要與治理工程建設(shè)腐敗相結(jié)合。顯然，保證土地平穩(wěn)有效供應(yīng)，擠出樓市多年累積的泡沫，實現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展，才是中國房地產(chǎn)市場應(yīng)有的常態(tài)。 編輯：寧波 來源：新華網(wǎng)（記者 陳芳 任芳）
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