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當前，從國內(nèi)經(jīng)濟形勢來看，穩(wěn)增長的問題變得突出起來。房地產(chǎn)市場的調(diào)控如何體現(xiàn)“預調(diào)微調(diào)”要求？怎樣將市場調(diào)控與擴大內(nèi)需有機結合起來？帶著這些問題，記者走訪了有關部門及權威人士。
宏觀調(diào)控“不放松”，微觀措施“有差別”
中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌對記者說，房地產(chǎn)市場受兩方面政策影響，一是宏觀經(jīng)濟政策，二是房地產(chǎn)調(diào)控政策本身?！邦A調(diào)微調(diào)”并不等于樓市的宏觀調(diào)控放松，“穩(wěn)定增長”意味著，在一段時間內(nèi)不會再出調(diào)控新政策。
與此同時，調(diào)控政策不宜“一刀切”，應該“區(qū)別用力”。專家指出，房地產(chǎn)領域存在政策微調(diào)空間，比如在遏制炒房需求的同時，應該確保剛性需求；在實施穩(wěn)健貨幣政策的同時，應該滿足保障房建設的融資需求等?！敖捣績r與穩(wěn)增長并不矛盾，適時微調(diào)有利于房地產(chǎn)調(diào)控效果深化?！眹倚畔⒅行慕?jīng)濟預測部主任范劍平說。
“帶看量下降了兩成，掛牌量略有上升，價格上存在3%到5%的商議空間，買家對房價存在一定的看跌預期?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)寶山區(qū)長江西路門店經(jīng)理陳潔華21日告訴記者，目前房價在延續(xù)今年以來“穩(wěn)中有落”的趨勢。
來自統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，今年4月，70個大中城市新建商品住宅價格同比下降的城市有46個，比3月份增加了8個；環(huán)比下降的城市有43個，持平的有24個，上漲的有3個。雖然4月房價環(huán)比下降的城市數(shù)量較3月有所減少，但綜合其他數(shù)據(jù)，房價回調(diào)的整體趨勢未有改變。
根據(jù)中央有關“實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策”指示精神，業(yè)內(nèi)人士認為，商業(yè)銀行可以考慮對中低收入購房者實施優(yōu)惠利率，同時國家方面對這部分購房者予以貼息，以此促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
一方面堅持“限購”，一方面滿足“剛需”
經(jīng)濟界人士指出，在房價穩(wěn)中有落過程中，商品住宅銷售和開發(fā)兩頭持續(xù)遇冷現(xiàn)象值得關注。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1到4月，我國商品房銷售面積同比下降13.4%，其中住宅銷售面積下降14.9%。一些熱點城市3月份出現(xiàn)成交回暖，但4月又出現(xiàn)下滑跡象。隨著傳統(tǒng)促銷“窗口期”的逐漸關閉，今年上半年樓市估計“難有起色”。
投資方面，今年前四個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長18.7%，其中住宅投資增長13.9%，增速回落5.1個百分點。一些熱點城市投資回落尤為明顯。今年前四個月，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額為613億多元，同比出現(xiàn)0.1%的降幅，這是2008年以來首次步入負增長區(qū)間。投資降速的背后，是土地購置面積、新開工面積等指標的全面回落。
住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司副司長張小宏表示，新開工出現(xiàn)負增長，值得警惕和關注，下一階段保持一定供應量是很重要的任務。業(yè)內(nèi)人士認為，目前“增供應”難度較大，需要激活房地產(chǎn)業(yè)“開發(fā)與銷售”鏈條的諸多環(huán)節(jié)。
比如，在土地環(huán)節(jié)，需要嚴控土地價格，降低地價成本在房價中的比重；在開發(fā)環(huán)節(jié)，應通過減免稅費減輕企業(yè)負擔；在銷售環(huán)節(jié)，應嚴格落實差別化的信貸、稅收等政策。讓首次購房、合理的改善性購房等剛性需求能夠充分滿足。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭說：“由剛需構成的房地產(chǎn)市場就是實體經(jīng)濟，應該通過制度安排讓銀行資金支持這部分購房需求?！?/span>
“銀行貸款利息若能調(diào)低一些，可幫助一大批年輕人減輕負擔。”打算購置婚房的上海白領劉恒說。
盡快增加保障房、普通住房供給
上海中技樁業(yè)股份有限公司是國內(nèi)最大的混凝土預制方樁生產(chǎn)企業(yè)，近年來不斷加大保障房市場的產(chǎn)品份額。“今年一季度，公司用于商品房開發(fā)的方樁銷售下降超過三成，但用于各類保障房建設的方樁銷售相應增加，以至于公司整體業(yè)績好于行業(yè)水平?！敝屑紭稑I(yè)董事長顏靜剛說。
這只是保障房“穩(wěn)增長”的一個縮影。去年上海完成房地產(chǎn)開發(fā)投資增長9.6%，其中保障性住房占住宅開發(fā)投資的34.3%，占整個房地產(chǎn)開發(fā)投資的22.1%。
據(jù)了解，今年全國計劃新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程700萬套以上，基本建成500萬套。到今年4月底，已開工228萬套，開工率為30%，基本建成150萬套。
復旦大學住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說，按照中央有關“以擴大內(nèi)需為戰(zhàn)略基點”的要求，需要進一步推進保障性安居工程，充分發(fā)揮其對投資和消費的拉動作用，為經(jīng)濟增長提供重要動力。
顧云昌說，樓市調(diào)控從表面上看是調(diào)房價，實質上是調(diào)結構，要增加保障房和中小套型普通商品房的比重，填補商品房投資下滑留下的缺口。
“推進保障房建設還可以與建材下鄉(xiāng)、家電下鄉(xiāng)、節(jié)能產(chǎn)品惠民等措施形成合力，進一步放大對內(nèi)需的拉動效應?！?光大證券分析師何偉說。
專家建議，按照“保民生”“穩(wěn)增長”的要求，應當進一步推進政策落地，著力破解保障房和普通商品房建設在土地供應、資金籌措等各方面的困難。
來源：中國青年報 編輯：張少虎
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