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樓市：調(diào)控持續(xù)發(fā)力 房價回調(diào)動能加大

從史上最嚴“新國八條”政策頒布到滬渝房產(chǎn)稅“靴子”落地，各界猜測已久的新一輪調(diào)控終于來臨。與以往歷年樓市調(diào)控政策出臺時點多選擇在兩會前后相比，2011年樓市調(diào)控政策出臺時點明顯提前，接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的專家認為，樓市調(diào)控持續(xù)發(fā)力，僵局將打破，房價回調(diào)動能加大。

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時分析說，“新國八條”的措施中通過嚴格限購、加大二套房的首付杠桿進一步抑制購房需求，通過加大土地供應增加商品房供給預期，通過嚴格土地增值稅清算和稽查擠壓開發(fā)商資金鏈，通過對問責機制督促地方政府落實政策，這些均進一步加劇了樓市的利空預期。開發(fā)商資金鏈吃緊，在此時購地會擠占大量的現(xiàn)金流，對質(zhì)量欠佳的地塊自然不急于出手。預計隨著“新國八條”落實，樓市商品房成交量將會顯著下降，土地市場還將持續(xù)不溫不火的局面，土地流拍現(xiàn)象會再度出現(xiàn)。

北京中原地產(chǎn)張大偉認為，房產(chǎn)稅的推出，再加上“新國八條”的相關(guān)政策，對打擊市場上漲的預期將會產(chǎn)生顯著效果，北京等大城市房價將再次停漲，部分郊區(qū)房價將出現(xiàn)下調(diào)，60%以上的購房者會選擇觀望，北京等城市很可能出現(xiàn)去年4月以后的蕭條現(xiàn)象。但因為目前貨幣供應量依然比較高，另外保障房及商品房的供應效果只能在下半年才能明顯出現(xiàn)，所以實際對價格的抑制作用依然需要看政策的落實及持續(xù)力度。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，在此輪調(diào)控嚴厲行政干預之下，2011年，全國房地產(chǎn)市場將迎來一場明顯的降溫潮，加上貨幣政策緊縮、商品住宅供應量增大、開發(fā)企業(yè)資金吃緊等因素，房價下調(diào)的可能性急劇增大。他預計，70個城市房價指數(shù)將于二季度出現(xiàn)同比負增長，年內(nèi)多個月份房價會出現(xiàn)環(huán)比負增長。部分房價偏高的一二線城市，房價將出現(xiàn)一定幅度的下跌。

市場預期，在新“國八條”框架下，春節(jié)之后各地細則將陸續(xù)出臺。完善地方政府問責機制，各城市一季度要公布新建住房價格控制目標將成為后期關(guān)注的焦點。

物價：權(quán)重“重組”讓CPI更具指導意義

2010年我國居民消費價格(C PI)同比漲幅超過3%，今年物價上行壓力不減。國家總理溫家寶春節(jié)巡訪山東，強調(diào)穩(wěn)定物價是今年經(jīng)濟工作的頭等大事。專家認為，現(xiàn)在政府最缺乏的不是對抗通貨膨脹的手段，而是準確計量CPI的方法。

國家統(tǒng)計局日前宣稱，今年起我國將采用新的C PI權(quán)重。市場預期，C PI將因為調(diào)整相關(guān)權(quán)重而改變一直以來被低估的局面，調(diào)整后的C PI將更真實地反映物價水平，更具指導意義。

通常情況下，CPI超過3%視為通脹，超過5%就比較嚴重。然而C PI數(shù)值高低，不僅取決于各個類別中每一個規(guī)格品的價格變化，也取決于C PI中各個商品的權(quán)重。比如說目前C PI中食品類權(quán)重盡管比30年前下降了接近一半至32%-33%，但食品類商品的價格變動仍在很大程度上決定著C PI的高低。另外，近年來房價不斷上漲，可居住類支出卻一直沒有在CPI中充分體現(xiàn)。

當下，隨著本輪物價上行，各界對C PI是否真實反映宏觀經(jīng)濟運行狀況質(zhì)疑不斷。市場人士普遍認為應該及時調(diào)整食品支出和居住支出在C PI中的權(quán)重，以準確反映經(jīng)濟運行狀況。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運1月21日接受新華社采訪時表示，2011年起我國將采用新的C PI權(quán)重。國家統(tǒng)計局每年對食品、居住等8大類的CPI權(quán)重進行微調(diào)，每5年進行一次大調(diào)。

據(jù)了解，2011年C PI編制的新權(quán)重方案中，居住類、醫(yī)療保健類、娛樂教育文化類價格權(quán)重將上升，食品類權(quán)重將下降。

接受記者采訪的專家預計，如果我國把居住類權(quán)重從目前的14.69%調(diào)到國際控制值30%，租金上漲無疑會推動CPI大幅度上漲，CPI被低估的局面可改變。

紅幣：人民幣國際化提速“紅幣”將深度崛起

與被稱為“綠幣”(greenback)的美元相對，人民幣被一些人稱為“紅幣”(redback)。匯豐環(huán)球研究在此前發(fā)布的一份名為《R ise of the R edback》的報告中指出，“如果說21世紀會誕生一種能與美元相抗衡的世界儲備貨幣，那一定是人民幣?！?/p>

人民幣國際化戰(zhàn)略其實已從貿(mào)易領(lǐng)域悄然開始。2010年，央行擴大跨境貿(mào)易人民幣結(jié)算試點范圍由上海市和廣東省的4個城市至20個省(自治區(qū)、直轄市)，同時不再限制境外地域。據(jù)央行1月底公布的《2010年四季度貨幣政策執(zhí)行報告》，2010年銀行累計辦理跨境貿(mào)易人民幣結(jié)算

據(jù)匯豐預測，“對人民幣作為貿(mào)易結(jié)算貨幣的需求主要來自新興市場國家而非發(fā)達經(jīng)濟體。新興市場目前占中國全部貿(mào)易比重的近55%，而十年前為47%。隨著全球經(jīng)濟重心進一步轉(zhuǎn)向新興市場，預計這一比重將加速上升。若保持目前的趨勢，預計3至5年內(nèi)中國與新興市場國家貿(mào)易額的至少一半將以人民幣結(jié)算(這一比例目前不足3%)。換言之，每年將有近2萬億美元的貿(mào)易將以人民幣結(jié)算，而人民幣也將由此成為全球三大貿(mào)易貨幣之一?！?/p>

伴隨著在貿(mào)易領(lǐng)域人民幣認可速度的逐步升溫，離岸人民幣市場的加速建設(shè)為人民幣國際化提供了更深層次的動力。2010年7月，央行與中銀香港簽署了修訂后的《香港銀行人民幣業(yè)務的清算協(xié)議》，與香港金管局就擴大人民幣貿(mào)易結(jié)算安排簽訂了補充合作備忘錄。截至2010年底，香港人民幣存款達到3149億元人民幣。在香港，中央政府和各類企業(yè)可以在香港發(fā)行人民幣債券，境外投資者可自由購買。據(jù)統(tǒng)計，截至2010年12月中旬，當年在港發(fā)行的人民幣債券超過200億元，一個可供投資的人民幣市場正在逐步發(fā)展和成形。

與此同時，為解決人民幣國際化中重要的“人民幣回流”問題，央行已經(jīng)允許境外符合條件的機構(gòu)投資者進入中國銀行間債券市場。而為了配合跨境貿(mào)易人民幣結(jié)算的順利開展，央行在銀行間外匯市場開辦人民幣對馬來西亞林吉特和俄羅斯盧布的交易。業(yè)內(nèi)人士表示，人民幣國際化進程的步伐也許將比許多人預計的要快。2011年，境外人民幣通過在港中資證券及基金公司投資A股市場的“小Q FII”模式有望正式開閘，而渣打銀行預計韓元和新臺幣有望成為下一個直接對人民幣交易的幣種。