樓市限購(gòu)

保剛需 擠投機(jī)投資泡沫

房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資狂潮被限購(gòu)擊中了“命門”，雖然房?jī)r(jià)瘋狂上漲的腳步就此停止，但限購(gòu)政策本身卻始終飽受爭(zhēng)議。

有學(xué)者認(rèn)為，“限購(gòu)”用行政手段直接參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，是倒退，是限制消費(fèi)者權(quán)利的行為。但是不可否認(rèn)的是，正是“限購(gòu)”這個(gè)看上去不合情理的政策，徹底抑制住了房地產(chǎn)市場(chǎng)的瘋狂生長(zhǎng)。如果說(shuō)限貸是“揚(yáng)湯止沸”，那么，限購(gòu)就是“釜底抽薪”。

將“限購(gòu)”放置于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)當(dāng)中來(lái)看，它對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的抑制，起到了經(jīng)濟(jì)內(nèi)部平衡發(fā)展的效果。在今年提出“把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加重要的位置”的同時(shí)，中央也強(qiáng)調(diào)了“穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策”的基本精神。房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然需要堅(jiān)定不移地執(zhí)行和貫徹，這既是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的內(nèi)在需要，更是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的必然要求。

一方面，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)大確實(shí)可以拉動(dòng)經(jīng)

濟(jì)前進(jìn)，然而，在其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢的情況下，房地產(chǎn)業(yè)的快速上漲只會(huì)造成經(jīng)濟(jì)畸形發(fā)展，短期內(nèi)GDP的穩(wěn)步提升，埋下了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理的隱患。

另一方面，住房市場(chǎng)中的投機(jī)行為，助長(zhǎng)了市場(chǎng)的看漲預(yù)期，既加大了住房市場(chǎng)泡沫，也助推了住房信貸資產(chǎn)泡沫。截至到2010年3季度我國(guó)主要銀行的房地產(chǎn)貸款余額高達(dá)9.1萬(wàn)億，占所有貸款余額的20.5%，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況與銀行穩(wěn)定息息相關(guān)。高漲的房?jī)r(jià)會(huì)加劇我國(guó)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型是“十二五”期間的重要工作。過(guò)去十年間飛速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，是時(shí)候放緩腳步，助力其他產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。

持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控，令地方政府“土地財(cái)政”的模式難以為繼，面對(duì)巨額債務(wù)的沉重壓力時(shí)，對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)，成為地方政府的首選。雖然中央屢次表態(tài)房地產(chǎn)調(diào)控方向絕不動(dòng)搖，但是地方仍舊加快了微調(diào)的腳步。

雖然中央屢次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)不改，投資、投機(jī)性需求仍被死死的擋在市場(chǎng)之外，但自住性的需求已經(jīng)支撐起市場(chǎng)反彈。多地住宅庫(kù)存仍然處于歷史高位，去庫(kù)存、回籠資金依舊是企業(yè)面臨的主要挑戰(zhàn)。貨幣政策逐步寬松后，購(gòu)房者對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的期待依舊很高，觀望的情緒雖然沒(méi)有徹底扭轉(zhuǎn)但已經(jīng)淡化。

雖然房?jī)r(jià)過(guò)高確實(shí)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)及民生造成了困難，但從長(zhǎng)久來(lái)看，當(dāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型完成，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不再如此依賴房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，那么限購(gòu)政策就會(huì)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

“很多政策制定者搞不清楚這個(gè)概念，結(jié)果打壓價(jià)格使價(jià)格越打越高，因?yàn)樗魂P(guān)注當(dāng)前的剛性，沒(méi)有關(guān)注未來(lái)的供給。人民的預(yù)期沒(méi)有因?yàn)橄拶?gòu)而改變，反而因?yàn)橄拶?gòu)的政策而增強(qiáng)，導(dǎo)致預(yù)期更大，因?yàn)槲磥?lái)的需求會(huì)更大。”中歐國(guó)際工商學(xué)院教授許小年直言。

此外，限購(gòu)并不能消除高房?jī)r(jià)的根源，只是一劑強(qiáng)力“退燒藥”。一旦市場(chǎng)放開(kāi)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，成為市場(chǎng)最為憂心的問(wèn)題。畢竟，中國(guó)處于城市化快速發(fā)展階段、人口遷徙規(guī)模增大和速度加快，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)存在長(zhǎng)期看漲預(yù)期，是這些造成了房?jī)r(jià)的持續(xù)走高。

簡(jiǎn)而言之，供求不平衡才是房?jī)r(jià)畸高的根源所在。從去年底開(kāi)始，溫家寶總理每一次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控，都明確指出要增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給。增加供給，根本是增加土地的供應(yīng)，增加住宅樓盤的供應(yīng)。

盡管推行限購(gòu)限價(jià)限產(chǎn)政策會(huì)有些負(fù)面影響，但就我國(guó)經(jīng)濟(jì)大局來(lái)看，是利大于弊。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，“限字令”是非常經(jīng)濟(jì)時(shí)期的非常手段，有利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健增長(zhǎng)。

首先，我們要意識(shí)到，只要是從宏觀著眼的合法合理的“限”，對(duì)于更大多數(shù)人而言，是有其必要性的。比如，限購(gòu)令作為樓市調(diào)控政策的重要內(nèi)容之一，對(duì)于已經(jīng)取得初步效果的調(diào)控功不可沒(méi)。

目前，房?jī)r(jià)總體上趨于穩(wěn)定，這充分證明本輪最嚴(yán)厲樓市調(diào)控政策是有效的，說(shuō)明把抑制投資投機(jī)性住房需求作為調(diào)控商品房市場(chǎng)的重點(diǎn)是正確的。更加證明過(guò)去房?jī)r(jià)非理性暴漲的原因主要是投資投機(jī)性炒作炒房非正常需求在作祟。在稅收手段、信貸手段對(duì)抑制投資投機(jī)需求作用有限情況下，出臺(tái)限購(gòu)政策，對(duì)投資投機(jī)性需求下猛藥是正確決策。

同時(shí)，在穩(wěn)增長(zhǎng)的背景下，“限購(gòu)”與“穩(wěn)增長(zhǎng)”看似矛盾，實(shí)則不然。一方面，對(duì)于投資投機(jī)性需求，中央是堅(jiān)決遏制，堅(jiān)持限購(gòu)不動(dòng)搖。另一方面，在遏制投資投機(jī)性需求的同時(shí)，鼓勵(lì)和支持首套和改善性住房消費(fèi)，確保剛性需求，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)調(diào)控的重要目的在于抑制投資投機(jī)性需求，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而不是打壓成交量。

其次，“限字令”政策的推出，是在為經(jīng)濟(jì)深層次的調(diào)控爭(zhēng)取時(shí)間。一方面通過(guò)限購(gòu)限價(jià)，可以減少市場(chǎng)上的投資、投機(jī)性需求;另一方面，增加商品的供應(yīng)，做加法。只有二者同時(shí)推進(jìn)，才能逐漸將市場(chǎng)關(guān)系捋順。

繼北京、上海、貴陽(yáng)之后，廣州成為我國(guó)第四個(gè)實(shí)施汽車限購(gòu)措施的城市。對(duì)此，不少人批評(píng)，這其實(shí)很正常，因?yàn)槠囅拶?gòu)會(huì)讓某些群眾的購(gòu)買汽車之愿望難以實(shí)現(xiàn)；因?yàn)槠囅拶?gòu)會(huì)影響到有關(guān)廠家、經(jīng)銷商等方面的利益?？杀娝苤?，就在廣州的汽車限購(gòu)令發(fā)布之前，北京、上海、貴陽(yáng)等地事實(shí)上已經(jīng)力推汽車限購(gòu)了。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，購(gòu)買汽車者越來(lái)越多，中國(guó)眾多城市的交通壓力問(wèn)題日益明顯，而諸如北京、廣州等城市的交通壓力問(wèn)題甚至十分嚴(yán)重。很多人認(rèn)為，這完全可以通過(guò)提升路網(wǎng)容量的方式予以解決。然一般情況下，對(duì)一個(gè)城市來(lái)說(shuō)，不可能無(wú)限地提升路網(wǎng)容量。而推行汽車限購(gòu)，則可以有效地緩解交通壓力問(wèn)題。換言之，城市交通壓力的緩解，在很大程度上有賴于汽車限購(gòu)。

又比如對(duì)煤炭限產(chǎn)，如今國(guó)內(nèi)煤炭市場(chǎng)出現(xiàn)供求寬松、總量過(guò)剩的局面，早在今年初就已釋放了信號(hào)：煤炭進(jìn)口量增加，港口煤炭庫(kù)存不斷突破上限，電廠庫(kù)存更是一天刷新一個(gè)紀(jì)錄……不僅是我國(guó)煤炭行業(yè)，現(xiàn)在全球煤炭行業(yè)都處于市場(chǎng)轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵時(shí)期。

無(wú)論是之前煤價(jià)回調(diào)的原因，還是未來(lái)煤炭市場(chǎng)走勢(shì)的主要影響因素，需求相對(duì)疲軟、供給相對(duì)過(guò)剩都是重中之重。在供給不發(fā)生重大改變之前，煤價(jià)必然會(huì)繼續(xù)下滑。當(dāng)煤價(jià)降到一定程度時(shí)，出于穩(wěn)定盈利考慮，部分煤炭企業(yè)可能會(huì)主動(dòng)限制產(chǎn)量。只有到了這個(gè)時(shí)候，煤炭市場(chǎng)供求形勢(shì)才可能有所轉(zhuǎn)變，煤價(jià)才可能真正實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)。不過(guò)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看還得走市場(chǎng)化的路子，建立煤電聯(lián)動(dòng)的長(zhǎng)效機(jī)制，以徹底解決煤電的供需銜接問(wèn)題。

來(lái)源：證券日?qǐng)?bào) 編輯：于姝楠